终于轮到二手房了!



01

二手房“带押过户”的浪潮在越来越多的地方蔓延。

最早是深圳的首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

紧接着,带押过户在全国范围内遍地开花。

截至目前,南京、昆明、福州、佛山、珠海、苏州、合肥、无锡、济南等二线城市开始探索“带押过户”这种模式,广州、深圳等一线城市也加入了行列中。

所谓的“带押过户”,就是在买卖二手房时,存在抵押的房产无须提前还贷或垫付资金,就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款。

在之前传统的二手房交易过程中,买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请,贷款审批通过后,卖方必须先结清原银行贷款,办理抵押注销登记,然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记,抵押登记完成后买方银行放款,向卖方账户支付购房款。

对于买家来说,提前垫资后可能面临房屋不交付的风险;对于卖家而言,垫资过桥增加交易成本,为了配合买家贷款,房产需要先过户,可能存在过户后拿不到房款的风险。

过桥资金”也就是市场所说的“赎楼费”,一直是二手房交易中的灰色地带,收费标准非常不明确。

同时,在传统交易模式下,买卖双方于登记机构、银行多次办理手续,所需的时间周期也会很长,流程复杂、效率低下。

而在现今的“带押过户”交易模式下,解押成为了交易的最后步骤,不用先归还原来的房屋贷款就可以实现银行贷款审批、新设抵押、放款及过户登记、原抵押注销等交易环节的一并办理,效率大大提升,既减轻了过桥资金烦恼,降低了再入市门槛,以及交易成本和潜在的法律风险。

又增加了买卖双方更多的可选择性,降低二手房在市场上的流通成本,进一步活跃房地产市场。

在许多重点城市,二手房交易占据较大的市场份额。二手房交易常以‘连环单’的形式,一个交易能带动多套房交易,从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的效果。

总的来说,“带押过户”对于激活房东积极挂牌和出售二手房等具有积极的作用。

二手房的出售信心和活跃度增加,其对于购房需求尤其是改善型购房需求的释放具有积极的作用。所以,“带押过户”政策其实是盘活二手房资源、加快二手房流通、以二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要政策,对于激活四季度房屋交易市场、促进房企新房项目销售等都有非常重要的作用。

但是根据实际情况来看,应用的确实还不多,否则近期二手房交易应该很火爆。

首先当前大环境相对来说对于交易是不利的,购房需求不强,卖房会考虑到价格的因素,不会急于抛售,一定程度上会限制房东去使用“带押过户”的政策。

其次该政策多少还需要协调,包括中介等也需要去了解此类政策,一些购房者可能也不是很清楚这个政策的来龙去脉和操作模式,需要一个适应过程,也需要各地积极做宣传。

由于需要牵涉不同的商业银行、担保机构,也要确保过户、抵押、赎契全流程顺利进行及规避风险,实际真正落地应用的银行还不多。

部分带押过户会涉及到跨行业务,后续类似跨行业务方面如何协调也是个问题。

但是不管怎么说,这一次的救市终于轮到二手房市场了。

02

为什么之前的救市都是针对新房的呢?

首先,新房成交占楼市更大份额。

除了类似上海这种一线城市二手房成交量大于新房,其他的城市基本上都是新房成交量远高于二手房的,甚至是二手房的几倍。

而且新房市场在地方的眼里就是钱啊,是土地出让金,是地方财政的支柱。新房的售出也会带动当地的家具行业,装修行业等等。二手房就不一样了,钱都进了房东的腰包,拎包入住,能带动的经济也比新房少的多。

两相比较,肯定是新房更得地方的喜欢。

还有一个更重要的原因,去库存。

卖不出去的新房就成了压在地方的一座座高库存大山,高库存所带来的一系列不好影响对楼市来说也不可谓不大。

当供大于求,信心会下降,销量也会随之减少,房企降价抢跑的事也不好说。

二手房就不会了,卖不出去急的跳脚的是房东。

那么既然如此,政策怎么又辗转到二手市场身上了?

那当然是新房市场不给力,该放松的放松,该解绑的解绑,各种招式都出了,效果却始终出不来。

其实这也能理解。

越来越多的人开始偏向于二手市场。

就拿楼市下行的起因楼盘烂尾来说,与其从没见到期房一根毛就要开始还贷,而且日后拿不拿的到房子来说,买一个看到见摸得找,一手交钱,一手交货,拎包入住的二手房是多么的踏实稳妥。

毕竟烂尾的受害者不在少数,而房企只需选择两手一摊,装死就行了,而现在时间尚短,烂尾的隐患还不能完全解除,相比之下,还是二手房更胜一筹。

再加上新房的货不对板以及质量安全问题无法快速显现,二手房就相对于安全靠谱一些。

其次就是位置原因,众所周知,一个城市的核心地区是有限的,核心的二手房和偏远郊区的新房如何选择,相信很多人会选择交通更为便利的二手房。

然后就是改善,当市场的主力从刚需转化为改善,只有卖掉手上的二手房,才有能力去换置新房。

由此可见,二手市场的救市举措是必然的。

更何况,今年的二手房市场形势不容乐观。

2022年1-8月,15个代表城市二手住宅累计成交面积为6829万平方米,同比下降34.9%。

各月来看,4,5,6,7月二手房成交面积为2019年来最低水平,其中7月单月成交面积约1095万平方米,为今年以来的最高值,同比降幅收窄超10个百分点。8月,15个代表城市二手房成交1049万平方米,环比小幅下降4.2%。

刚起来的势头又下去了。

新房救了半天起色不佳,二手房也岌岌可危。二手楼市的政策出台是必然。

虽然此次带押过户政策效果不大,但预计后续还会有二手房救市政策出台。